В данной теме предлагаю обсудить молодую и “динамично развивающуюся” осваивающую все новые горизонты и дома Управляющую организацию “ЭРИД”
Сайт организации доступен по ссылке
Посетил раздел договор управления.
Итак п 1.5 договора:
1.5. Управление многоквартирным домом, исходя из его технического состояния и задания собственников помещений, осуществляется по Договору в целях сохранения многоквартирного дома в существующем состоянии, отвечающем требованиям надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
ЖК РФ Статья 161 гласит:
1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:…
А что же говорит тех регулирование?
Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”
Статья 36. Требования к обеспечению безопасности зданий и сооружений в процессе эксплуатации
2. Параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации.…
А вот в договоре нам подсовывают : в некоем существующем состоянии, что это за состояние даже теряюсь в загадках. Выглядит как попытка уйти от ответственности. Договор управления не может противоречить действующим НПА, но одно дело не допустить прописание в договоре таких пунктов, а другое дело потом доказывать их ничтожность.
Пункт 3.6 типового договора:
3.6. В течение срока действия Договора Управляющая организация вправе созывать и проводить годовые и внеочередные общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если принятие решений такими собраниями необходимо в целях исполнения, изменения, прекращения Договора. Управляющая организация вправе по согласованию с любым собственником помещения выступать от его имени при организации и проведении внеочередного общего собрания собственников с компенсацией ей соответствующих расходов за счет собственников. Информация о проводимом собрании в очной, очно-заочной или заочной формах, а также результатах собраний доводится до сведения собственников путем размещения на информационном стенде в подъездах многоквартирного дома.
А что нам говорит Жилищный кодекс:
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
…
6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 …
При таком “гениальном” пункте в договоре можно каждый месяц организовывать общие собрания и списывать на него как там написано “соответствующие” расходы…
Пункт 3.8 типового договора:
3.8. Управляющая организация представляет собственникам помещений Отчет о выполнении условий Договора ежегодно в течение первого полугодия путем его размещения на сайте Управляющей организации. При отсутствии письменных мотивированных возражений собственников, направленных в адрес Управляющей организации в течение 30 дней с момента представления Отчета, Отчет считается утвержденным без претензий и возражений.
А что нам говорит Жилищный кодекс?
п. 11 ст. 162 ЖК РФ.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
Мы видим что ЖК РФ предлагает размещать отчет в ГИС ЖКХ а не на сайте УО и не в первом полугодии а в первом квартале. Надо понимать что ГИС ЖКХ это Федеральная система и все что в ней делается можно отследить. Сайт УО полностью находится под их управлением и они в любой момент могут в нем все что угодно подправить. Возникает вопрос зачем собственникам нужен отчет на сайте УО и спустя пол года?
Пункт 3.11 типового договора:
3.11. Если запрашиваемая собственником информация не относится к обязательной для раскрытия, то Управляющая организация предоставляет ответ в течение 30 дней с момента регистрации обращения собственника.
А что говорят лицензионные требования?
Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416
“О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами”
ст 36-38:
36. Срок для ответа на запрос (обращение) собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме по вопросам, не перечисленным в [пунктах 31]настоящих Правил, составляет не более 10 рабочих дней со дня получения управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответствующего запроса (обращения).
Ответ на индивидуальный либо коллективный запрос (обращение) лиц, не являющихся собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме (далее - заявитель), направляется заявителю в течение 30 календарных дней со дня регистрации запроса (обращения). Управляющая организация, товарищество или кооператив может продлить срок рассмотрения запроса (обращения) не более чем на 30 календарных дней в случае, если для подготовки ответа необходимо получение информации от иных лиц, уведомив о продлении срока его рассмотрения заявителя. Уведомление о продлении срока рассмотрения запроса (обращения) с указанием причин такого продления направляется в адрес заявителя до истечения 30-дневного срока рассмотрения запроса (обращения) с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства или в письменной форме с использованием способа отправки, позволяющего установить дату отправки или подтвердить факт вручения (получения).
Управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны хранить запрос (обращение) и копию ответа на него в течение 3 лет со дня его регистрации.
Итого срок ответа на обращение собственника 10 дней обращение жителя 30. Как-то пункт типового договора несколько не верно звучит?
Пункт 3.9 типового договора
3.9. Управляющая организация по письменным и электронным запросам, направляемым на юридический адрес или официальную электронную почту Управляющей организации, представляет собственникам помещений письменные ответы посредством почтового отправления, нарочной передачи и (или) электронной почты. В письменном запросе, подписанном собственником, указываются управляющая организация, фамилия, имя и отчество (наименование юридического лица) собственника, номер жилого/нежилого помещения, излагается суть заявления, а также указывается почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ.
Пункт просто гениален. «направляемым на юридический адрес». Юридический адрес это: Мкр. Никольско-Архангельский, ш. Разинское, дом 5, пом. 65, этаж 2 Про то что можно принести в офис в микрорайоне в договоре ни слова нет. Про то что можно направить через ГИС ЖКХ в типовом договоре ни слова нет. Предлагается писать на электронную почту. Но это скорее всего сознательно созданная ловушка. Ни один суд не признает такое обращение официальным, так как не возможно идентифицировать обращающегося. Решений, где суд не принимает как довод обращение через электронную почту, в судебной практике полно. Фактически в договор заложены все условия чтоб официальных обращений не было. Мало кто будет бегать на почту и отправлять письма на юридический адрес, а письма по электронной почте тоже фикция.
Очередной раз убеждаемся, что важна не УК как таковая, а договор управления МКД и уровень контроля)))
Я не смог по пунктам разобрать раздел 5, так как они взаимосвязаны поэтому предлагаю ознакомиться с ним целиком
5.1. Цена Договора устанавливается в размере стоимости выполненных работ и оказанных услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, стоимости предоставленных коммунальных услуг, а также стоимости иных работ, услуг, которые составляют предмет Договора.
5.2. При принятии решения о создании резервов на текущий ремонт общего имущества или резерва для выполнения непредвиденных и дополнительных работ (далее – резервы) стороны руководствуются порядком создания таких резервов, установленным в Приложении № 7 к Договору.
ЦИТИРУЮ ПРИЛОЖЕНИЕ 7
Настоящий порядок устанавливает виды резервов, порядок определения их размера в целях определения размера платы за содержание и ремонт и расходования средств резервов:
В целях обеспечения финансирования выполнения отдельных видов работ по текущему ремонту общего имущества, включенных в Перечень работ, услуг, Управляющая организация создает резерв на текущий ремонт.
В целях обеспечения финансирования выполнения непредвиденных работ по текущему ремонту, не включенных в Перечень работ по текущему ремонту общего имущества, Управляющая организация создает резерв на непредвиденные работы .
Средства, предназначенные на создание резервов, указанных в п. 1 настоящего Приложения, включаются в состав платы за содержание и ремонт помещения. В целях определения такой платы размер каждого из резервов рассчитывается ежегодно (расчетный резерв).
Я наверное отстал от жизни но я не понимаю откуда могут взяться непредвиденные работы?! На сборище которое проходило 18 апреля я пытался уточнить у двух прибывших персонажей что такое непредвиденные работы и откуда они могут взяться,
НО ОТВЕТА ОНИ НЕ ДАЛИ! Вот еще всякому «быдлу» ответы давать!
В моем понимании непредвиденные работы могут возникнуть только там, где дом находится под непосредственным управлением. Нам предлагается выбрать способ управления – управляющая организация. Управляющая организация - это компашка типа «профессионалов», которые за вознаграждение обслуживают МКД. Если в процессе обслуживания возникают непредвиденные работы, то это значит, что обслуживание не производится, либо производится халатно, в противном случае непредвиденных работ просто не может быть. Единственная непредвиденная работа может возникнуть в случае кражи или вандализма, но тут появляется НО! Кражи и вандализм - это коммерческие риски управляющей организации. Управление МКД это коммерческая деятельность, а любая коммерческая деятельность сопряжена с коммерческими рисками. ИТОГО Выглядит очень мерзко, как будто с «холопов» собирают дань под видом «Содержания» а если что-то действительно надо будет делать то мы с вас еще соберем НА НЕПРЕДВИДЕННЫЕ РАБОТЫ.
5.3. Стоимость выполненных работ, оказанных услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества определяется Управляющей организацией ежемесячно:
- исходя из утвержденной стоимости (тарифа) по управлению, содержанию и ремонту;
- исходя из стоимости выполненных Управляющей организацией непредвиденных или дополнительных работ, определяемой из суммы понесенных ею расходов на выполнение таких работ с учетом уплачиваемых Управляющей организацией налогов в соответствии с применяемой системой налогообложения.
5.4. Стоимость работ, услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, определенная на дату заключения Договора, указывается в Приложении № 5 к Договору, а во второй и последующие годы действия Договора ежегодно изменяется с учетом установленных тарифов уполномоченными органами Московской области и городского округа Балашиха.
5.5. Уменьшение стоимости работ, услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в связи с экономией Управляющей организации не производится.
Ну кто бы сомневался. Но вот вдруг встает вопрос, а откуда экономия? Все работы при формировании тарифа учтены! Сэкономить можно только не выполнив часть работ, значит часть работ УО не собирается делать, а потом положит себе в карман? Возможно я что-то не понимаю. Экономия, но при этом резерв непредвиденных расходов? Это как?
5.6. Стоимость выполненных Управляющей организацией непредвиденных и/или неотложных работ, принятых уполномоченным собственниками лицом (председателем совета многоквартирного дома) в порядке, установленном п.п. 4.1.4-4.1.7 Договора, в части превышения размера созданного резерва на выполнение таких работ, собственники помещений обязаны компенсировать Управляющей организации в полном объеме путем внесения средств на возмещение расходов Управляющей организации помимо платы за содержание и ремонт жилого помещения, не позднее 10 числа месяца, следующего за месяцем, в котором были выполнены работы.
Все понятно! Обязаны оказывается! УО сама без общего собрания может навязать некие работы входящие в перечень работ по обслуживанию дома и заставить за них платить дважды один раз за содержание и ремонт а второй раз типа за непредвиденные работы!
5.7. Стоимость коммунальных услуг определяется ежемесячно исходя из объема (количества) фактически предоставленных в расчетном месяце коммунальных услуг и тарифов, установленных в соответствии с действующим законодательством для расчетов за коммунальные услуги (далее – регулируемые тарифы), с учетом перерасчетов и изменений платы за коммунальные услуги, проводимых в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг. По требованию собственников Управляющая организация совместно с уполномоченным собственником (председателем совета многоквартирного дома) обязана в разумной срок составить акт установления факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.
И даже тут идет откровенное хамство и нарушение Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам…. Опять Уполномоченный собственник и некий «неразумный срок». Только вот согласно пп 354 председатель совета МКД (ПСД) нужен только в случае если исполнитель уклоняется от установления факта предоставления услуг ненадлежащего качества! Возникает вопрос, а с какой целью УО так «героически» впихивает ПСД к месту и не к месту!? Зачем пихать его туда где НПА он не предусмотрен? Нет ли здесь скрытого смысла J ? Как по мне ответ очевиден! То как вели себя 18 числа представители это отлично показывает. Кстати а откуда возьмется этот уполномоченный собственник если в повестке собрания отсутствовал вопрос выбора совета МКД?
Ст 108. В случае если сотруднику аварийно-диспетчерской службы исполнителя не известны причины нарушения качества коммунальной услуги он обязан согласовать с потребителем дату и время проведения проверки факта нарушения качества коммунальной услуги. При этом работник аварийно-диспетчерской службы обязан немедленно после получения сообщения потребителя уведомить ресурсоснабжающую организацию, у которой исполнитель приобретает коммунальный ресурс для предоставления потребителям коммунальной услуги, дату и время проведения проверки.
Время проведения проверки в случаях, указанных в настоящем пункте, назначается не позднее 2 часов с момента получения от потребителя сообщения о нарушении качества коммунальной услуги,
5.8. Стоимость иных работ, услуг, включенных в предмет Договора, определяется соответственно по видам и объемам таких выполняемых работ, услуг по прейскуранту цен, устанавливаемому Управляющей организацией. Управляющая организация самостоятельно определяет срок действия цен на такие работы, услуги.
Что подразумевает “УК ЭРИД” под резервом нужно уточнять. А вообще любая нормальная УО создаёт такой резерв из полученных средств по услуге “СиР” (“СЖФ”). На хороший плановый текущий ремонт, который должен быть не реже одного раза в 5-ть лет, требуется не мало денежных средств, которые копятся не один год и должны переходить в качестве остатка на последующие плановые периоды (года). Средств, собранных по данной статье от услуги “СЖФ” только одного неполного года, может не хватить на желаемые работы очередного ремонта. Может быть ещё и дополнительный резерв по решению ОСС из дополнительных вложений на какие-то работы сверх установленного правительством минимального перечня. Если принимается муниципальный тариф, то такие ежемесячные платежи начисляются дополнительно. Если ОСС принят свой размер оплаты “СиР” с разбивкой на: 1) содержание, 2) управление, 3) текущий ремонт, то доля доп. резерва сразу входит в общую сумму. К такому резерву нельзя применить п.12 ст.162 ЖК, остатки по нему переходят на следующий год. Если ОСС установило на что можно потратить этот резерв, но его не хватило на желаемые или необходимые доп.работы, то собственники доплачивают. Опять же всё должно решать и устанавливать ОСС. А вот с резервом из обычного тарифа ситуация может быть иной, можно всё потратить по необходимости, в т.ч. и на непредвиденные расходы, но свыше нельзя начислять. А если есть остаток и не только по резерву, а и по всей годовой сумме услуги “СиР”, то он должен переходить на следующий год, если это прописано в ДУ. В остальном на усмотрение УК при соблюдении условий (п.12 ст. 162 ЖК). Если по отчётным документам УО все обязательства выполнила, акты подписаны, претензий собственники не имеют, официальных открытых жалоб не зафиксировано и в договоре управления отсутствует пункт об использовании этих средств только по усмотрению ОСС на иные цели, в которые могут входить и разрешённые ОСС премии для УК за хорошую работу, то УК может потратить экономию по своему усмотрению, в т.ч. и на другие работы по МКД, или оставить на будущие периоды, или на премию, или на чистую прибыль, но, если уменьшение затрат не повлияло на качество работ и услуг. Всё зависит от условий Договора управления, от решения самой УО. Всё это нужно прописывать собственникам в договоре до голосования и подписания. Расходы на управление всегда остаются УК, только через суд можно снизить немного, но по очень веским причинам и то не факт. В ДУ от УК “ПИК-комфорт” вообще ничего не расписано, всё очень кратко. Годового отчёта за прошлый год до 31 марта нет. В отчёте за 2020 г. переходящих остатков нет. Что получили, всё потратили, но это тоже сомнительно. Наоборот, если УО хорошо проводит профилактические работы, не старается списать по актам, сметам больше денег на какие-то необходимые текущие плановые работы, чем они вышли по факту, то переходящие остатки вполне могут быть.
Вы знаете я бы согласился бы с Вами и
Только проблема в том что Эрид ничего уточнять не собирается. Они даже на ту профанацию под названием очная часть не взяли проект договора. На те вопросы которые им пытались задавать они тоже не на один не ответили.
Больше того когда я за пару дней до очной части пришел к ним в офис то не на один вопрос мне не ответили, а фактически вежливо послали куда подальше, например на сайт типа там все есть. Когда я задал вопрос почему в их типовом договоре нет 170 пост госстроя их местный главарь мне ответил “А что это такое?” Что можно ожидать от шарашки руководство которой не знает основополагающих документов по содержанию МКД?
Если бы организация шла не “собирать деньги” а работать то такого отношения бы не было. Что мешало ответить на вопросы, сделать протокол разногласий? Утвердить форму отчетности? О чем можно говорить если в офисе этой шарашки не оказалось даже стенда с документацией?! ОБЯЗАННОСТЬ иметь данный стенд определена Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416 “О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами” ст 31 подпункт В. А это ЛИЦЕНЗИОННЫЕ требования! То есть налицо факт когда данная шарашка кладет болт даже на лицензионные требования, то есть по факту не выполняет работы по управлению, фактически они обворовывают жителей тех домов с кем уже имеют договорные отношения, ведь согласно ЖК РФ работы по управлению входят в состав содержания! После того как им на это указали как вы думаете была адекватная реакция? Появился ли у них к утру стенд? Чем всю ночь занималась диспетчерская служба вопрос риторический. Напоминаю что все недостатки должны начинать устраняться в день обращения.
А откуда может взяться экономия? Как и неотложные нужды?
Экономия может появиться только если не делать ряд работ. Только не выполненные работы ведут к появлению неотложных нужд. Если в 170 написано что потерявшие со стеной связь декоративные элементы надо НЕМЕДЛЕННО снять зачистить то так надо делать. В противном случае они отвалятся и разобьются и да тогда появятся неотложные нужды. Но извините это не неотложные нужды а халатность. Впрочем о чем это я если как я уже писал выше они не знают что такое 170 постановление госстроя, а на пп 416 плюют с высокой колокольни.
Да вот именно об этом постановлении местный главарь Эрида не имеет представления судя по его словам. В договор управления судя по всему они его намеренно не вписывают, так как в отличие от 290 и 491 его писали инженеры а не бестолковые юристы и в нем содержится конкретика.
Теперь про неотложные нужды.
Действительно в 170 есть такой перечень работ, но это не означает что жители должны за него платить сверх содержания и ремонта.
Вот например обзор ситуации где УО четко сказали что она не права, но вот штрафа она умудрилась избежать.
Прописывать в договоре пункт что собственники должны будут платить сверх платы за СиР еще и дань непойми за что является хамством и не прикрытым воровством
Цитирую:
в части превышения размера созданного резерва на выполнение таких работ, собственники помещений обязаны компенсировать Управляющей организации в полном объеме путем внесения средств на возмещение расходов Управляющей организации помимо платы за содержание и ремонт жилого помещения, не позднее 10 числа месяца, следующего за месяцем, в котором были выполнены работы.
При этом сама УО опять же по свински прописывает в договоре что Цены она назначает сама и подрядчиков выбирает сама.
Они не пишут например что цена рассчитывается в соответствии с ведомостью объемов работ по ФССЦ, нет они хотят навязывать непойми кого за непойми какие суммы.
Нужно понимать что просто так непредвиденный ремонт возникнуть не может. Труба сама не лопнет и кафель сам не отвалится. Если что-то происходит то есть, вернее должен быть, ответственный, который отвечает за свой фронт работ. Два раза в год директор УО должен производить осмотр всего общего имущества. Раз в пол года вполне достаточно чтоб определить где какая труба нуждается в замене. А вот если не контролировать, не проверять то да она может лопнуть и тогда понадобится непредвиденный ремонт. Только вопрос а за что платить УО в таком случае, если они допускают такие обстоятельства и внаглую прописывают это в договоре?
Наверное именно по этому когда я пришел поговорить с этими существами о договоре местный главарь не стал разговаривать а фактически вежливо послал меня. Обалденная клиентоориентированность, которая говорит о том что этим ребятам на все плевать они сюда не работать пришли а собирать деньги на “Озеленение Луны”.
На сайте гаранта есть интересное определение Верховного Суда РФ от 26.11.2020 № 301-ЭС20 – 18436 по делу № А17 – 8192/2019
Суд указал, что при отсутствии централизованной системы горячего водоснабжения в МКД исполнителем коммунальной услуги является управляющая организация,
Рвущийся к управлению Эрид и прочие штрейкбрехеры навязывают прямые договора по ГВС и отоплению с РСО что в корне не верно. Согласно ЖК РФ потребители обязаны оплачивать коммунальные услуги, а теплоноситель для приготовления ГВС и отопления коммунальной услугой не является.
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=648079#XCGsZ4Tq4SVwN5Of1
В ЕПД за май ЭРИД начислил плату за “Домофон” 36 руб…
Ну так у Эрида свой договор, а в каком доме? Просто в теории каждый дом индивидуален. Если в одном доме найдется самодур который будет добиваться отмены незаконных начислений, то это не означает что в другом доме УКашисты автоматом сделают перерасчет. Ну а Эрид это еще та шарашка, где местный главарь даже не знает что такое 170 постановление госстроя.
Во всех домах, где ЭРИД. ДУ разные, в нашем ничего нет про доп. услугу “Домофон”. При “ПИК” данную услугу многим не начисляли. А сейчас нет функции “Написать личное сообщение” на Форуме?
Надо писать заявление для начала)))
Всё по кругу)))
Почему нет? Есть. Можно отправлять
Доброе утро. Меня зовут Екатерина. Я проживаю Нестерова 9. У нас творится какой то бред. Старший дома инициировал собрание по переходе в ООО Эрид от Пика. Консьерж раздавал бюллетени и просил не ставить дату голосования. Но с посылом , что переходим и будет лучше. Далее. На само собрание не пришел председатель сославшись на работу, и вместо себя поставил какую то женщину. Которая даже не проживает в нашем доме. Далее еще веселее. Когда дом сбунтовался. Всех недовольных назвали алкашами. Обвинили во всех карах Господних и удалили из всех чатов дома.
Нами была собрана инициативная группа. Мы начали проводить расследование. Но уже сейчас , даже пока идет голосование. Нечего сделать невозможно. Уже все походу выбрали без нас.
Остался вопрос , что теперь делать. И как донесли до жителей дома , которые свято верят председателю. О том, что это компания не совсем чистая на руку.
